Lãi trái phiếu 12%: nhà đầu tư đang tính tiền cho rủi ro nào

Lãi suất trái phiếu không phải giá của tiền. Nó là bảng điểm nhà đầu tư chấm cho người đi vay.

Cùng tháng 8/2026, trái phiếu ngân hàng phát hành mới trả bình quân 8,7% một năm, trái phiếu bất động sản trả 12,2% [1]. Cùng tiền đồng, cùng một tháng, chênh 3,5 điểm phần trăm. Trên 1.000 tỷ đồng trái phiếu, đó là 35 tỷ đồng tiền lãi mỗi năm.

Vậy 35 tỷ đó trả cho rủi ro nào, và phần nào chủ doanh nghiệp tự kéo xuống được?

Thứ nhất, đọc ngược lãi suất để biết người mua đang nghĩ gì

Tôi xuất thân từ ngân hàng và treasury, nên quen đọc lãi suất theo chiều ngược. Người cho vay đòi thêm lãi để bù cho khả năng mất tiền. Mất bao nhiêu thì tùy hai thứ: xác suất không trả được, và khi không trả được thì đòi lại được bao nhiêu.

Theo VIS Rating, với trái phiếu bất động sản dân cư chậm trả, tỷ lệ thu hồi năm 2026 là 58,7% [1]. Tức vỡ nợ thì mất khoảng 41,3%.

Làm một phép chia thô: 3,5 điểm phần trăm phần chênh, chia cho 41,3% phần mất, ra khoảng 8,5%. Nói nôm na, giá trái phiếu bất động sản hôm nay đang được tính như thể mỗi năm cứ khoảng 12 đồng trái phiếu thì có 1 đồng vỡ nợ.

Còn thực tế? Cũng theo VIS Rating, tỷ lệ chậm trả mới trong 12 tháng tính tới tháng 8/2026 là 0,24% toàn thị trường [1].

Hai con số không so thẳng được với nhau. 0,24% là của cả thị trường, trong đó ngân hàng là nhóm có dư nợ lớn nhất [1]. Phép chia của tôi bỏ qua phần bù kỳ hạn và phần bù khó bán lại. Nhưng chênh tới hàng chục lần thì không thể chỉ do sai số.

Lời giải nằm ở một con số khác của cùng báo cáo: tới cuối tháng 8, vẫn còn 6,7% dư nợ trái phiếu toàn thị trường đang chậm trả lãi và 3,1% chậm trả gốc, chưa khắc phục [1].

Cách tôi đọc: người mua không định giá theo năm nay. Họ định giá theo trí nhớ, và theo đống nợ cũ còn nằm đó.

Không đọc được sổ của anh, người ta tính tiền theo cuốn sổ tệ nhất họ từng đọc.

Thứ hai, phần bù có ba khoản, chủ doanh nghiệp chỉ kéo được hai

Tách phần chênh lãi suất ra thì có ba khoản:

1. Rủi ro không trả được. Kéo xuống được, nhưng chậm, bằng kết quả kinh doanh thật.
2. Rủi ro không bán lại được. Trái phiếu riêng lẻ có chợ thứ cấp, bình quân khoảng 7.400 tỷ đồng mỗi ngày trong tháng 8 [1], nhưng lô nhỏ, tên lạ thì vẫn khó sang tay. Khoản này phần lớn thuộc về thị trường, một doanh nghiệp khó đổi.
3. Rủi ro không biết. Người mua không biết tiền đi đâu, tài sản bảo đảm có thật không, ai đứng sau bảo lãnh. Khoản này rẻ nhất để kéo xuống, vì chỉ cần làm cho người ta nhìn thấy.

Nghị định 200/2026/NĐ-CP, ban hành ngày 5/6/2026, chạm vào cả khoản thứ nhất lẫn khoản thứ ba [3]:

• Nợ phải trả, tính cả trái phiếu dự kiến phát hành, không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu. Có ngoại lệ, trong đó có doanh nghiệp phát hành để làm dự án bất động sản và tổ chức tín dụng.
• Trừ trái phiếu chuyển đổi của công ty đại chúng, công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ, nhà đầu tư chuyên nghiệp là cá nhân chỉ được mua khi trái phiếu có xếp hạng tín nhiệm, kèm tài sản bảo đảm hoặc bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng, đủ để trả toàn bộ gốc.
• Tài sản bảo đảm không được là cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, phần vốn góp của chính doanh nghiệp phát hành.
• Doanh nghiệp công bố tình hình sử dụng vốn cho tới khi giải ngân hết tiền huy động hoặc trái phiếu không còn dư nợ.

Phần công bố, nói vui là luật đang bắt doanh nghiệp đi khám bệnh có mang theo hồ sơ. Ai từng đi khám mà quên hồ sơ đều biết: bác sĩ cho làm lại đủ xét nghiệm, và mình là người trả tiền.

Làm những việc này tốn tiền thật, từ phí xếp hạng tới phí bảo lãnh. Cách tính đơn giản: so chi phí làm hồ sơ với phần lãi mỗi năm mình đang trả cho chữ "không biết". Trên 1.000 tỷ đồng trái phiếu, mỗi 0,5 điểm phần trăm lãi là 5 tỷ đồng một năm. Kéo xuống được bao nhiêu thì còn tùy ngành và sổ sách. Nhưng không làm thì chắc chắn trả đủ.

Thứ ba, lãi trái phiếu phải đặt cạnh chỗ đồng tiền sẽ đi

Theo số liệu S&I Ratings, lãi suất phát hành mới trái phiếu doanh nghiệp quý III/2026 đã lên gần 9,5% một năm, tăng 2,5 điểm phần trăm so với đáy năm 2025; nhóm bất động sản và một số ngành khác lên 12,5 đến 13% [2]. Tháng 9, một số ngân hàng cho khách cá nhân vay bình quân trên 11%, trước đợt điều chỉnh theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước [4].

Vậy nên câu hỏi không chỉ là "lãi bao nhiêu" mà là "tiền này đi làm gì".

Minh họa: phát hành 1.000 tỷ đồng, lãi 12%. Nếu chi phí lãi được trừ đủ khi tính thuế, thuế suất 20%, chi phí sau thuế còn 9,6%. Dự án dùng tiền đó sinh lời 8% sau thuế thì mỗi năm doanh nghiệp làm thêm việc để mất 16 tỷ. Càng vay càng chăm. Càng chăm càng nghèo.

So giá giữa vay ngân hàng, trái phiếu và gọi thêm cổ đông thì tôi đã viết ở bài vay ngân hàng, trái phiếu hay gọi thêm cổ đông. Trước khi so giá ba nguồn, hãy hỏi vì sao giá của mình cao hơn người khác.

Công bằng mà nói, lãi cao không hẳn là lỗi của doanh nghiệp

Lãi tăng cho cả nhóm ngân hàng: lãi phát hành bình quân quý III khoảng 8,85%, vượt mức bình quân 8,7% của năm 2022 [2]. Đó là mặt bằng, không ai tránh được.

Bất động sản cũng là ngành chu kỳ dài, dòng tiền về theo đợt bàn giao, rủi ro là có thật. Người mua đòi lãi cao hơn là hợp lý. Tháng 8, ngay cả một lô 2.000 tỷ đồng có tài sản bảo đảm của nhà phát hành bất động sản lớn cũng trả 12,5% kỳ đầu [1]. Nghĩa là một phần lớn của 3,5 điểm là giá của ngành, không phải giá của sự mù mờ. Và với nhiều doanh nghiệp, trái phiếu còn là cửa vốn khi tín dụng ngân hàng bị giới hạn bởi trần tăng trưởng 15% của toàn hệ thống [2].

Nhưng phần mặt bằng thì ai cũng chịu như nhau. Phần chênh so với người cùng ngành, cùng điều kiện bảo đảm, mới là của riêng mình, và đó là phần đáng ngồi xuống tính.

Người mua trái phiếu cũng có thể dùng đúng phép tính này theo chiều ngược lại: lãi cao hơn mặt bằng bao nhiêu, và mình đang được trả công cho rủi ro nào trong ba khoản trên. Không trả lời được thì phần lãi cao đó chưa chắc là lãi.

Khi nào nên có người ngoài nhìn cùng

Doanh nghiệp đang tính phát hành trong 6 đến 12 tháng tới nên dựng hồ sơ xếp hạng tín nhiệm từ sớm. Hồ sơ đó cũng là bản nháp tốt cho kế hoạch công bố sử dụng vốn sau này. FranchiseVN có dịch vụ phát hành trái phiếu doanh nghiệp cho việc chuẩn bị đợt phát hành, và dịch vụ tái cấu trúc tài chính, xử lý nợ cho doanh nghiệp đang có trái phiếu sắp đáo hạn.

Việc làm ngay

• Lấy lãi suất trái phiếu của mình trừ đi lãi bình quân của nhóm ngân hàng cùng kỳ. Đó là phần bù thị trường đang tính cho doanh nghiệp.
• So phần bù đó với phần bù bình quân của ngành mình. Phần cao hơn là chỗ đáng soi trước: một phần do sổ sách thật, một phần do người mua không nhìn thấy sổ.
• Tính tỷ lệ nợ phải trả, cộng cả trái phiếu định phát hành, trên vốn chủ sở hữu. Gần 5 lần là phải tính lại quy mô, trừ khi thuộc nhóm được loại trừ; việc này nên hỏi luật sư.
• Đặt lãi sau thuế của khoản vay cạnh tỷ suất sinh lời của dự án. Dự án lời thấp hơn chi phí vay thì chưa nên vay.

Ngân hàng tính lãi theo tài sản anh thế chấp. Trái chủ tính thêm lãi cho những gì họ không nhìn thấy.

Doanh nghiệp anh chị đang trả bao nhiêu điểm phần trăm cho chữ "không biết"? Muốn tự soi doanh nghiệp đang đứng ở đâu trước khi đi huy động vốn thì có bảng đánh giá nhu cầu 21 câu, khoảng 8 phút.

P/S: trả lãi cao hơn người cùng ngành 2 điểm mà vẫn nói "công ty em minh bạch lắm" thì thị trường đang nghe một đằng, tính tiền một nẻo =))

Nguồn tham khảo

1. Mekong ASEAN, Lãi suất bình quân của trái phiếu bất động sản đạt 12,2% (số liệu VIS Rating, cập nhật đến 7/9/2026), 08:42 ngày 9/9/2026. https://mekongasean.vn/lai-suat-binh-quan-cua-trai-phieu-bat-dong-san-dat-122-59380.html
2. VnExpress, Lãi suất trái phiếu doanh nghiệp gần vùng đỉnh (số liệu S&I Ratings), 03:26 ngày 21/10/2026. https://vnexpress.net/lai-suat-trai-phieu-doanh-nghiep-gan-vung-dinh-5134769.html
3. VnEconomy, Nghị định 200/2026/NĐ-CP: những điểm mới trong chào bán trái phiếu doanh nghiệp, 08:50 ngày 22/6/2026. https://vneconomy.vn/nghi-dinh-2002026nd-cp-nhung-diem-moi-trong-chao-ban-trai-phieu-doanh-nghiep.htm
4. VnExpress, Nhiều ngân hàng cho vay bình quân trên 11% trước đợt hạ lãi suất, 06:00 ngày 22/10/2026. https://vnexpress.net/nhieu-ngan-hang-cho-vay-binh-quan-tren-11-truoc-dot-ha-lai-suat-5135336.html

Bài viết không phải khuyến nghị đầu tư.

Bài được soạn với sự hỗ trợ của AI (Claude) theo quy trình biên tập của tác giả. Phép chia phần chênh lãi suất cho tỷ lệ mất khi vỡ nợ là ước tính thô của tác giả, bỏ qua phần bù kỳ hạn và thanh khoản. Ví dụ 1.000 tỷ đồng, lãi 12%, thuế 20%, dự án sinh lời 8% là minh họa, không phải số của doanh nghiệp cụ thể. Phần về Nghị định 200/2026 là cách hiểu của tác giả qua báo chí, cần luật sư đối chiếu văn bản gốc cho từng trường hợp.